FISCALITE

 

Les SCPI bénéficient d’un régime fiscal prévu par l’article 8 du CGI instituant la transparence (translucidité) de l’imposition des revenus, lesquels sont imposés entre les mains des associés, et non au niveau de la SCPI.

 1) La FiscalitÉ des revenus distribuÉs

           Les revenus fonciers ( produits de la gestion des immeubles détenus par la SCPI.) sont à déclarer en tant que tels par l’associé dans le cadre de sa déclaration d’impôt sur le revenu, minorés des déductions forfaitaires autorisées par la loi (au taux de 14 % de droit commun).

Les revenus fonciers (produits de la gestion des immeubles détenus par la SCPI.) sont à déclarer en tant que tels par l’associé dans le cadre de sa déclaration d’impôt sur le revenu, minorés des déductions autorisées par la loi.

Les revenus financiers provenant du placement de la trésorerie de la SCPI (décalage entre la date de paiement des dépenses et la date d'encaissement des recettes) sont à déclarer au titre des revenus de capitaux mobiliers. L’associé peut opter pour le prélèvement libératoire (au taux actuel de 27% depuis le 1er janvier 2005) ou inclure ces revenus dans sa déclaration.

Par ailleurs, l’ensemble des revenus de parts de SCPI est soumis à la CSG, à la CRDS et au prélèvement social.

Attention, dans le cadre de la réforme de l’impôt sur le revenu engagée par le gouvernement, présentée dans le projet de Loi de Finances pour 2006, plusieurs mesures de correction ont été présentées :
- La déduction forfaitaire de 14% sur les revenus fonciers est supprimée. En contrepartie, les primes d’assurance ainsi qu’une liste de frais deviennent déductibles pour leur montant réel.
- Le taux d’abattement de 40% applicable aux revenus imposés selon le régime micro-foncier est réduit à 30%.
Cette réforme s’applique à compter de la déclaration de revenus 2007 relative aux revenus de l’année 2006.

2) La fiscalite attachee aux mouvements sur parts de SCPI

A l'acquisition : s'agissant d'immobilier l'acquéreur de parts de SCPI doit s'acquitter des droits d'enregistrement au taux actuel de 5 %.

A la vente : les cessions de parts de SCPI relèvent du régime d'imposition des plus-values immobilières des particuliers.

La loi de Finances 2004 a réformé le régime d'imposition des plus-values réalisées par des particuliers. En ce qui concerne les cessions réalisées depuis le 1er janvier 2004, les contribuables (personnes physiques) sont déchargés de toute obligation déclarative.

Concernant les S.C.P.I, il convient de distinguer 2 cas :

* Une plus-value est réalisée lors de la vente d'un immeuble par la S.C.P.I. :

Le notaire en charge de la cession calcule, déclare et paie la plus-value éventuelle réalisée au cours de la vente, pour le compte des Associés.

La plus-value se calcule par la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition, en appliquant les abattements suivants :

- exonération si la cession est inférieure ou égale à 15.000 €

- abattement de 10% pour chaque année de détention à partir de la 5 ème année (en fonction de la durée de détention de l'immeuble par la S.C.P.I.)

- abattement de 1.000 € par vente au profit de la S.C.P.I.

* Un Associé réalise une plus-value lors de la cession de ses parts de S.C.P.I. :

La Société de Gestion, mandatée par le vendeur, va calculer (sur la base des informations fournies par le vendeur), déclarer et payer la plus-value éventuelle dégagée par la cession.

La plus-value se calcule par différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition, en appliquant les abattements suivants :

- abattement de 10% pour chaque année de détention à partir de la 5 ème année (en fonction de la durée de détention des parts par l'Associé)

- abattement de 1.000 € par cession pour l'Associé

Le taux d'imposition s'établit désormais au taux fixe de 16% auquel s'ajoutent - pour les personnes domiciliées fiscalement en France - les prélèvements sociaux (s'élevant à 11% au 01/01/2005). Des modalités particulières sont prévues dans le cas des non-résidents fiscaux.

En ce qui concerne les plus-values professionnelles, le mode de déclaration reste inchangé (une fois par an, par l'Associé lui-même) et la Société de Gestion fournira les informations nécessaires aux Associés concernés.

Pour en savoir plus, ouvrez le document ci-joint :

GESTINVIM fournit toutes les informations relatives aux déclarations de revenus à chacun des associés et se tient bien entendu à leur disposition pour toutes précisions si nécessaire.

Une Notice Explicative indiquant la marche à suivre pour la déclaration de revenus 2006 a récemment été adressée à tous les Associés, vous pouvez la retrouver en cliquant sur le lien ci-dessous :

Il convient également de rappeler :

        - La déduction fiscale des intérêts d’emprunts
Un investissement de parts de SCPI financé à crédit bénéficie de la déductibilité des intérêts d’emprunt pendant toute la durée du prêt.

        - Le démembrement de propriété entre nu propriétaire et usufruitier
Il permet une optimisation :

de la fiscalité pour le nu propriétaire
de la rentabilité pour l'usufruitier 

Vous pouvez obtenir de plus amples informations juridiques et fiscales concernant les S.C.P.I. en allant sur le site de l’Association professionnelle des Sociétés Civiles de Placement Immobilier : l’ASPIM.

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