AMF
(Autorité des Marchés Financiers)
Créée en 2003, l'Autorité
des Marchés Financiers est issue de la fusion de la Commission des
Opérations de Bourse (COB), du Conseil des Marchés Financiers
(CMF) et du Conseil de Discipline de la Gestion Financière (CGDF).
L'AMF est un organisme public indépendant, doté de de la personnalité
morale et disposant d'une autonomie financière, qui a pour missions
de veiller :
- à la protection de l'épargne investie dans les instruments
financiers ou tout autre placement donnant lieu à appel public à
l'épargne tels que les SCPI.
-à l'information des investisseurs.
-au bon fonctionnement des marchés d'instruments financiers.
Arbitrage
Opération consistant
à céder un élément du patrimoine et à réinvestir les fonds sur des biens
présentant de meilleures perspectives de rentabilité et d’évolution. Ce type
d’opération permet ainsi de pérenniser le patrimoine d’une SCPI.
Conseil
de surveillance
Organe d’assistance et de contrôle de la
Société de gestion composé d’au moins 7 membres élus parmi les associés.
Démembrement de
propriété
Les parts de SCPI
peuvent faire l’objet d’un démembrement de propriété. Le démembrement consiste
à diviser un droit de propriété en deux parties distinctes : l’usufruit et
la nue-propriété, l’une plus l’autre formant la pleine propriété.
L’usufruit est la
somme du droit d’usage et du droit de jouissance, c’est à dire la perception
des revenus générés par les parts de SCPI.
La nue-propriété
représente le droit de disposer librement de la part.
Ce démembrement est
opéré par le biais soit d’une succession, soit d’une convention.
dans le cadre d’une succession : il
arrive fréquemment qu’au décès d’un porteur de parts, la propriété soit
reportée sur une indivision successorale composée d’enfants et du conjoint
survivant. La nue-propriété est généralement transmise aux enfants, et
l’usufruit au conjoint survivant
dans le cadre
d’une convention (donation ou
acquisition de parts démembrées) : le démembrement
peut également
être
opéré par acte volontaire. Il peut être soit définitif
(principalement dans le
cas d’une donation) soit temporaire (démembrement économique).
Dans tous les cas de
figure, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts soit au décès
de l’usufruitier (succession, donation) soit au terme du contrat (démembrement
économique).
Expertises
immobilières
Toute SCPI a obligation de faire
expertiser son patrimoine par un expert immobilier indépendant ou plusieurs
agissant solidairement.
Cette expertise porte sur l’ensemble des
immeubles, chaque immeuble devant faire l’objet d’une expertise physique tous
les 5 ans minimum. Ces expertises quinquennales sont actualisées tous les ans.
Nantissement
Une acquisition de
parts de SCPI peut être financée par recours au crédit. L’établissement préteur
peut alors demander une garantie sur le prêt accordé. Cette garantie peut alors
se traduire par le nantissement des parts au profit de cet établissement.
Le nantissement
n’altère en rien la nature de la propriété. L’acheteur des parts reste le
propriétaire et continue de percevoir les revenus.
Toutefois, toute
mutation ou cession de parts doit obtenir l’accord de l’établissement au profit
duquel le nantissement est opéré.
Généralement, le
nantissement s’éteint après effacement de la dette.
Prix
d’exécution
La loi du 9 juillet
2001 n° 2001-602 précise d’orientation sur la forêt précise
que le « prix
d’exécution résulte de la confrontation de l’offre et de la demande ».
Ainsi, chaque société
de gestion est tenue de procéder périodiquement, à intervalles réguliers et à
heure fixe à l’établissement d’un prix d’exécution par confrontation des ordres
d’achat et de vente inscrits sur le registre.
SCPI : Société Civile de Placement
Immobilier
Société d’investissements collectifs
faisant appel à l’épargne publique et ayant pour objet l’acquisition d’un
patrimoine immobilier locatif.
Le capital d’une SCPI est divisé en parts
sociales détenues par des investisseurs appelés associés.
SCPI et ISF
Comme toute valeur
constituant un élément d’actif de patrimoine, les parts de SCPI doivent être
intégrées à la déclaration d’I.S.F. pour les contribuables qui y sont
assujettis.
La valeur à retenir pour cette
déclaration correspond au dernier prix d’exécution connu en fin d’année civile.
Ce prix est communiqué tous les ans par le biais du bulletin trimestriel
d’information.
SCPI et donation
Les SCPI peuvent
bien entendu faire l’objet d’une donation dans le cadre de la transmission
de son patrimoine. Ainsi, une donation peut être effectuée en franchise de
droits à concurrence d’un montant de 46.000 Euros maximum tous les 10 ans
de chaque parent vers chaque enfant (ou 30.000 Euros de chaque grand-parent
vers chaque petit-enfant).
Taux
d’occupation
Il peut s’exprimer de deux
manières :
-
Le
taux d’occupation financier : il représente le rapport entre les loyers
quittancés et les loyers théoriques que la Société percevrait si le patrimoine
était loué dans son intégralité.
-
Le
taux d’occupation physique : il représente le pourcentage de surfaces
louées par rapport à la superficie totale du patrimoine.
Valeur de
réalisation
Elle est égale à la valeur vénale des immeubles (issue de
l’expertise annuelle obligatoire du patrimoine) augmentée de la valeur nette
des autres actifs de la Société.
Valeur de
reconstitution
Elle est déterminée à
partir de la valeur de réalisation augmentée de la commission de souscription
au moment de la reconstitution, rapportée au nombre de parts émises ainsi que
de l’estimation des frais qui seraient nécessaires pour l’acquisition du
patrimoine de la Société (frais d’actes, de recherches d’immeubles, etc…).
